Rund um den Kauf einer Immobilie

Vom Leben im Süden träumen viele. Ob im eigenen Objekt – fertig gekauft oder selbst gebaut – oder in einer Mietwohnung bzw. in einem Miethaus ist dabei sicher Geschmackssache.

Modelle, wie man zum Wunschobjekt kommt, gibt es natürlich mehr. Nicht wenige unserer Bekannten und Freunde haben erstmal gemietet und dann später gekauft. Am Ende muss jeder und jede selbst entscheiden, was persönlich am besten passt.

Kriterien für die Standortwahl

Vor dem Kauf eines Hauses oder einer Wohnung empfiehlt es sich genau hinsehen, um ein Gefühl für die Umgebung und die Menschen am Ort der Wahl zu bekommen. Beitrag von 2015 lesen

Das alles hatten wir natürlich im Blick, als wir im August 2015 unser Haus kauften. Mit den Erfahrungen von 2023 würden wir trotzdem einiges anders machen. Denn – so unsere Erkenntnis – Nachbarn können wechseln und mancher „Bestands“-Nachbar zeigt sein wahres Ich erst, wenn er „Verstärkung“ von den neuen bekommt. (Beitrag 2023 in Vorbereitung)

Immobilienmakler

Ein Makler ist nicht zwingend erforderlich, wenn man ein Haus oder eine Wohnung auf Kreta kaufen will. Aber gerade, wenn man fremd ist, kann ein Immobilienmakler hilfreich sein. Sofern man den richtigen wählt … Zwei Prozent vom Kaufpreis betrug die Maklerprovision (Stand: 2017), die üblicherweise bei den Kosten für ein Objekte mit ausgewiesen wird. In einigen Quellen ist von bis zu 5 % die Rede. Das haben wir auf Kreta aber nie erlebt.

Die Makler …

• stehen im engen Kontakt mit dem Verkäufer,
• organisieren die Besichtigungstouren und
• begleiten ihre Kunden bis zur Beurkundung.

Wie die Immobilienmakler ihre Arbeit tun, das unterscheidet sich offensichtlich von Anbieter zu Anbieter. Wir trafen übervorsichtige Makler, bei denen wir VOR der Besichtigung eines Objektes ein Papier unterschreiben mussten, wonach es uns strikt verboten war, direkt mit dem Verkäufer in Kontakt zu treten. Es gab Makler, bei denen hätte es einen notariell beglaubigten Vorvertrag geben müssen (Zusatzkosten!), andere regelten das über eine geringe Anzahlung mit Rechten und Pflichten für Käufer und Verkäufer. Auch der Leistungsumfang und das Engagement der Makler unterschieden sich erheblich.

Unsere Erfahrungen: Von Besichtigung bis zur Entscheidung | Kauf der Immobilie

Stand 2022 sind wir zurück auf dem Immobilienmarkt.

Beiträge lesen:

• Immobiliensuche 2022 – was anders ist als 2015
• Hauskauf-Krimi mit Happy End (Beitrag vom 27.03.2023)

Verkaufen werden wir übrigens ohne Makler. Hierzu gibt es zu gegebener Zeit den Erfahrungsbericht.

Rechtsanwalt

Ein Rechtsanwalt ist ein Muss. Die Makler haben Kooperationspartner, aber einige Quellen raten davon ab, den empfohlenen Anwalt zu nehmen oder zumindest genau zu prüfen. Das kann in der fremden Sprache schwierig werden … Zumeist ist der Rechtsanwalt der Muttersprache des Käufers mächtig, zumindest aber spricht der Anwalt bzw. die Anwältin Englisch.

Der Rechtsanwalt hat die Aufgabe, die Interessen der Käuferseite zu vertreten. Er prüft die Papiere des Kaufobjekts, checkt die Verkaufbarkeit des Objekts anhand der Grundbucheinträge etc. und prüft vom Verkaufenden vorgelegte Gutachten. In unserem Fall riet er dazu, zusätzlich einen eigenen Bauingenieur als Gutachter einzuschalten. Die Kosten waren überschaubar.

Während der Protokollierung des Kaufvertrags überwachte der Anwalt die Rechtmäßigkeit des Vorgangs. Zuvor hatte er den griechisch abgefassten Kaufvertrag geprüft und mit uns besprochen.

Nach der Beurkundung organisierte der Rechtsanwalt die mit allen Siegeln und Unterschriften versehenen Exemplare des Kaufvertrags und sorgte für die Eintragung des Eigentümerwechsels ins Grundbuch.

Ein eigener Bauingenieur als Sachverständiger

Vorgeschrieben ist das Einschalten eines eigenen Baukundigen nicht. Unser Anwalt riet uns dazu, auf eigene Expertise nicht zu verzichten und einen Bauingenieur einzuschalten, um das Kaufobjekt auch unsererseits zu checken zu lassen. Wir haben auf ihn gehört. Die 200 Euro zusätzlich waren es uns wert.

Der beauftragte Bauingenieur inspizierte unser Objekt vor Ort und prüfte die Korrektheit der Papiere, speziell das Vorliegen einer rechtssicheren amtlichen Baugenehmigung sowie die Vollständigkeit und Korrektheit der Dokumentation aller Anlagen, inklusive der Elektrik. Fehler in den Papieren können weitreichende Auswirkungen haben, zum Beispiel beim Wiederverkauf.

Notarin

Ein Muss. Die Aufgabe des Notars sind ähnlich wie in Deutschland. Der Ablauf der Profikollierung des Kaufvertrages unterschied sich dann aber doch sehr. Da jede Änderung an der Seite des entsprechendes Blattes vermerkt wurde sowie von Käufer, Verkäufer und Notar abzuzeichnen war, zog sich der Akt ziemlich in die Länge.

Anders als in Deutschland war auch nicht die Notarin, sondern der Rechtsanwalt zuständig für unsere Eintragung ins Grundbuch.

Formalien & Dokumente

Wir sollten mitbringen:

• Pässe
  Die Pässe waren ein Muss. Allerdings ist darin der Personenstand nicht vermerkt. Um den zu belegen, hätten wir zusätzlich noch unsere Eheurkunde im Original, eine beglaubigte Übersetzung und eine Apostille benötigt. Das wussten wir aber nicht. Um den Kauf nicht zu gefährden, „verschwiegen“ wir dem Finanzamt unsere Ehe erstmal und holten die Eintragung später nach. Mehr dazu ›
• die letzte Steuererklärung
  Für die Steuererklärung hat sich beim Kauf niemand interessiert. Die wäre sicher relevant geworden, wenn alles wie üblich hätte laufen können. Aufgrund er politischen Situation waren wir davon Mitte 2015 aber weit entfernt.
• Geld selbstverständlich
  Das Geld hätte korrekterweise vorab auf unserem griechischen Konto eingehen müssen. Wir konnten aber durch die Ereignisse im Sommer 2015 kein Konto in Griechenland einrichten. Aber auf Kreta findet sich für alles eine Lösung und so fand der Kauf trotzdem statt.

Vor dem Kauf waren noch zu besorgen:

Griechische Steueridentifikationsnummer – A. F. M. (gesprochen: AFiMi)
Ohne die AFiMi geht gar nichts – weder beim Hauskauf noch später. Jemand riet uns mal, sie uns auf den Arm tätowieren zu lassen. Da Tatoos nicht so unser Ding sind, haben wir ein Handyfoto vorgezogen. Denn in der Tat: Man braucht die A.F.M. ständig, sei es beim jährlichen Bezug des Heizöls, für den Handyvertrag und ganz viel mehr. Auch der Autokauf funktioniert nur mit A.F.M.
Die Steuernummer bekommt man im örtlichen Finanzamt unter Vorlage der erforderlichen Dokumente. Mit Unterstützung von Maklerin und Anwalt klappte das bei uns noch unmittelbar vor dem Kaufakt. Die Steuernummer ist im Umfeld des Immoblienkaufs erforderlich für die Zahlung der Grunderwerbssteuer VOR dem Notartermin. Der Beleg muss beim Notar vorgelegt werden. Ohne ihn wird nicht beurkundet. 

Vor dem Kauf wäre normalerweise einzurichten gewesen:

Griechisches Bankkonto bei einer Bank der Wahl
Eigentlich kein Ding, bloß im Frühjahr und Sommer 2015 war die Situation der griechischen Banken angespannt. Deshalb wollten wir ein Bankkonto in Griechenland zunächst unbedingt vermeiden. Dann kam die Bankenschließung und anschließend durften Ausländer lange überhapt kein Konto mehr in Griechenland eröffnen. Schlecht für den Hauskauf! Und so wären wir beim Kauf unseres Hauses ohne die Hilfe unseres Anwalts gescheitert. Er tätigte die erforderlichen Steuerzahlungen von seinem Privatkonto.
Für die Überweisung des Kaufpreises hatten wir eine direkte Überweisung an den Verkäufer in UK vereinbart. Die konnten wir online im Büro der Notarin vornehmen.

Das Bankkonto war lange ein schwieriges und widersprüchliches Thema, das uns eine gefühlte Ewigkeit verfolgte. Wir hatten auch Jahre später noch keins und kamen damit ganz gut im Alltag klar. Hier steht mehr ›

Dann kam Corona und wir saßen im Frühjahr 2020 unfreiwillig auf Kreta fest. Für die Beantragung der erforderlichen Aufenthaltserlaubnis wurde das Bankkonto plötzlich wieder aktuell. Diesmal weigerten wir uns nicht mehr und richteten das Konto ein. Mehr dazu ›

Ablauf & Kosten

In Bezug auf den eigentlichen Kauf gibt es unterschiedliche Szenarien. Es hängt zum Beispiel davon ab, ob man selbst vor Ort sein kann oder nicht. Varianten scheinen aber auch durch die verschiedenen Makler gegeben zu sein.

Bei uns hätte das Szenario so aussehen sollen:

1. Nach Auswahl des Objektes Unterzeichnung einer Absichtserklärung im Immobilienbüro und Leistung einer Anzahlung in Höhe von etwa fünf Prozent des Kaufpreises. Diese Art Anzahlung wurde später mit dem Kaufpreis verrechnet.
   Wären wir vom Kauf zurückgetreten, wäre das Geld passé gewesen. Wäre der Verkäufer zurückgetreten oder hätte das Kaufangebot zurückziehen müssen, hätte er den doppelten Betrag erstatten müssen. Ob das in einem fremden Land durchsetzbar wäre, sei mal dahingestellt.
2. Beauftragung des Rechtsanwalts, der die Interessen der Käufer wahrnimmt (siehe oben unter: Rechtsanwalt) Sobald alles klar war, kümmerte er sich um den Notartermin.
3. Beantragung und Erhalt der Steueridentifikationsnummer
4. Einrichten eines eigenen griechischen Bankkontos und Überweisung des Kaufpreises plus Nebenkosten dorthin
5. Zahlung der Grunderwerbssteuer und Erhalt der Belege für die Zahlung
6. Notartermin mit Beurkundung des Kaufvertrags
7. Zahlung des Kaufpreises
8. Übergabe des Kaufobjekts
9. Eintragung des Eigentümerwechsels ins Grundbuch
10. Umschreiben von Verträgen für Strom, Telefon etc. (Fristen beachten)

Zusätzlich zum Kaufpreis sind die Nebenkosten einzuplanen. Die Immobilienmakler weisen die einzelnen Kostenpositionen auf ihren Websites aus, so dass potentielle Käufer vorab vernünftig kalkulieren können. Bei uns stimmten die genannten Beträge für Maklerprovision, Rechtsanwalt, Notar (tw. auch als Vertragskosten ausgewiesen) und Grunderwerbssteuer beim ersten Kauf 2015 mit der Realität nahezu exakt überein. Hinzu kam allerdings in einigen Fällen aber die Mehrwertsteuer. Und davon stand in den Angaben nichts …
Bei unserem Kauf 2023 gab es Abweichungen hinsichtlich der RA-Kosten. Denn diese wurden inzwischen angehoben, die Maklerseiten enthielten aber tw. noch alten Werte.